政策解读：必威体育：《必威体育：“三旧”改造实施意见》的政策解读

必威体育：人民政府必威体育：印发必威体育：“三旧”

改造实施意见的通知

开府〔2022〕11号

KPFG2022006

各镇（街道）人民政府（办事处），市有关单位：

现将《必威体育：“三旧”改造实施意见》印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向市自然资源局反映。

必威体育：人民政府

2022年7月22日

必威体育：“三旧”改造实施意见

第一章 总  则

第一条 制定依据

为深入推进本市旧城镇、旧厂房、旧村庄（以下简称“三旧”）改造工作，提高土地节约集约利用水平，完善城市功能，推动产业结构转型升级，传承历史文化，促进高质量发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（广东省人民政府令279号）和《江门市人民政府必威体育：印发〈江门市市区“三旧”改造实施办法〉的通知》（江府〔2021〕13号）等精神，结合本市实际情况，制定本实施意见。

第二条 制定原则

实施“三旧”改造应遵循“政府引导、市场运作、尊重历史、分类施策、统筹规划、共建共享、法治保障”的原则。

第三条 适用范围

本市行政区范围内的“三旧”改造活动适用于本实施意见。

“三旧”改造指由政府及其部门、土地权利人或者其他符合规定的主体对特定城乡建成区范围内的旧城镇、旧厂房、旧村庄实施拆除重建、综合整治、局部改扩建、生态修复、历史建筑修缮等活动。

第四条 组织架构与部门职责

市人民政府成立市“三旧”改造工作领导小组，统筹、指导、督促、检查本市“三旧”改造工作。由市长任组长，分管自然资源工作的必威体育app：任副组长，市相关部门主要负责人为成员，积极主动推进全市“三旧”改造工作。

领导小组下设办公室在市自然资源局，负责具体协调解决“三旧”改造工作中遇到的重大问题，监督和检查“三旧”改造工作执行情况。

市自然资源部门负责统筹推进“三旧”改造具体工作，负责组织制定本市“三旧”改造相关配套性文件和规范性文件，加强政策解读和宣传；负责本市“三旧”改造标图入库的初审、规划用地管理、不动产登记等管理工作，监督指导区域“三旧”改造任务的实施完成。

市发展和改革部门负责协调本市“三旧”改造范围内重大示范工程、重大产业工程和重大基础设施的实施落地。

市住房和城乡建设部门负责全市国有土地上房屋征收与补偿的监督管理工作；负责项目施工质量指导监督、市政配套设施建设监督、历史建筑保护利用等工作，负责监管拆迁安置物业的销售。

市科工商务部门负责牵头开展工业信息普查、制造业高质量发展综合评价、引导村级工业园升级改造等工作。

市财政部门负责落实土地出让收入分配使用、产业升级改造、公益性项目、历史文化保护项目和微改造项目财政奖补和激励等政策资金保障工作。

市税务部门负责研究并落实“三旧”改造税收指引及优惠政策，加强税收政策解读和宣传，研究解决“三旧”改造过程中的税收问题。

市农业农村部门负责指导农村集体经济组织做好集体资产管理工作。

市文化广电旅游体育部门负责监督指导“三旧”改造中不可移动文物保护及活化利用工作。

市城市管理和综合执法部门负责加强对“三旧”改造项目范围内违法建设治理的指导监督。

市公安、司法行政、人力资源和社会保障、交通运输、水利、卫生健康、市场监督管理、林业等部门在各自职责范围内做好“三旧”改造工作。

各镇（街）人民政府负责推进辖区内“三旧”改造的具体实施工作。组织属地综合执法队伍及社区、村集体等组织，加强巡查，及时制止和查处违法建设行为，维护“三旧”改造的正常秩序。同时负责对项目面积规模是否符合要求、地块权属是否清晰、改造意愿是否达到规定比例要求等内容进行审核，确保“三旧”改造任务顺利进行。

第五条 改造分类

“三旧”改造分为全面改造、微改造和混合改造三类。

全面改造，是指以拆除重建方式进行再开发，或实施生态修复、土地复垦等改造活动。

微改造，是指维持现状建筑物主体结构基本不变，对现状建筑物进行局部加建、拆建，改变使用功能，整饰修缮，保护活化，完善公益性设施等改造活动。

混合改造，是指全面改造和微改造相结合的类型。

第二章 标图入库

第六条 入库标准

拟申报入库图斑应满足《广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作指引（2021年版）》必威体育：上盖物占比要求的政策规定，同时符合国土空间总体规划（土地利用总体规划）、第二次全国土地调查和最新的土地利用现状变更调查属于建设用地等条件。标图入库的申报、审核及审批程序按《广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作指引（2021年版）》的相关规定执行。

第七条 动态调整

市“三旧”改造标图入库实施动态管理，每季度调整一次，每个季度前5个工作日接受申报。市自然资源局应严格按照广东省和江门市必威体育：“三旧”改造政策和标图入库管理的文件要求，统筹和规范“三旧”改造标图入库动态调整的初审工作，及时上报江门市自然资源部门。

第三章 规划管控

第八条 规划体系

实施“三旧”改造应当编制“三旧”改造专项规划、“三旧”改造年度实施计划、项目预申请和“三旧”改造方案。

第九条 “三旧”改造专项规划

市自然资源局应当以国土空间总体规划（城乡规划、土地利用总体规划）等上层规划为依据，会同市相关部门组织编制“三旧”改造专项规划，经市人民政府批准后实施，并报江门市自然资源局备案。经批准的“三旧”改造专项规划可作为指导制定“三旧”改造年度实施计划的依据。

“三旧”改造专项规划应明确本行政区域“三旧”改造的重点区域和范围、改造目标、功能定位、总体用地布局和规模、规划控制要求、配套设施的总体规划和道路规划、历史文化保护、自然生态保护等内容。“三旧”改造专项规划应当注重各类规划的对应衔接，充分预留产业发展用地、生态建设用地和公益事业用地，促进城市功能完善和产业转型升级。

第十条 “三旧”改造年度实施计划

市自然资源局根据上级统一部署和“三旧”改造专项规划编制“三旧”改造年度实施计划，经市人民政府批准后实施。“三旧”改造年度实施计划内容主要包括“三旧”改造年度目标、项目安排、改造方式、完善用地手续计划、投资预算等。

第十一条 改造项目预申请

“三旧”改造项目须完成改造意愿表决后，由申报主体[旧城镇改造类为镇（街），旧厂房改造类为权益人，旧村庄改造类为农村集体经济组织]提出项目预申请，由市自然资源局进行受理与审批。提出预申请的项目改造面积原则上不得低于10亩；若项目面积小于10亩但确需实施改造的，由市人民政府按照“一事一议”原则进行充分论证后研究确定。项目预申请材料包括改造范围红线图、权属证明、意向改造方案、改造意愿表决材料或其他经审查需要提交的材料。

完成预申请工作的项目，可按相关规定有序开展基础数据调查、引入合作企业、改造单元范围内国土空间详细规划（以下简称“控规”）调整、地块规划条件论证、项目改造方案编制与审批、完善历史用地手续等工作。

规划条件论证是指在“三旧”改造专项规划和控规的指导下，开展容积率、建筑高度等经济技术指标以及交通组织、配套设施等内容论证。规划条件论证由各镇（街）组织编制，可连同“三旧”改造方案一并报市自然资源局审查，经审查同意后报有批准权的机构审批。

第十二条 改造方案

“三旧”项目改造方案应当依据“三旧”改造专项规划、改造单元范围内控规和有关技术规范要求进行编制。改造方案由镇（街）组织编制，报市自然资源局审查；审查通过后再报市“三旧”改造工作领导小组审议；审议通过后最终报市人民政府审批。涉及控规未覆盖或者调整的，应先按控规编制或者调整程序开展改造单元范围内的控规编制或者调整论证工作，经批准后按编制或者调整完善后的控规编制改造方案，并按程序报批。其中对于改造后为工业用途的“改工”项目，项目地块无需编制或者调整控规。规划条件论证经有批准权限的机构批准后，可作为建设用地规划条件出具的依据，直接编制项目实施方案。

涉及集体土地完善转用、征收手续的“三旧”改造项目，可以将“三旧”项目改造方案以及集体土地完善转用、征收手续材料按程序一并报江门市人民政府审批。

“三旧”项目改造方案主要内容包括改造地块基本情况、改造意愿及补偿安置情况、改造主体及拟改造情况、需办理的规划及用地手续、资金筹措、开发时序、实施监管等。

“三旧”项目改造方案涉及旧城镇、旧村居改造的，需增加编制社会风险评估报告后方可启动项目改造实施工作。

第十三条 公益性用地移交

（一）原土地权利人将工业用地改变为商业、住宅等经营性用地的（“工改工”除外），应当按照控规要求，将不低于项目用地总面积15%的土地（以下简称“公益性用地”）无偿移交政府，用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性设施建设。

（二）公益性用地移交不足和超出情况的处置办法

对改造地块所在的控规未提出预留公益性用地要求，或者改造面积较小，导致无法提供足额的公益性用地的，不足15%的部分可以按原土地用途评估后，补缴与应当移交用地等价的土地价款，或者通过无偿移交城市基础设施、公共服务设施或者其他公益性项目建筑面积，根据其占项目总建筑面积的比例折抵应移交的用地面积。

对改造地块所在的控规要求落实的公益性用地比例超出本意见必威体育：公益性用地无偿贡献的比例要求的，超出部分可以按原土地用途评估后，由政府有偿收回或用于与“工改居”项目联动改造

（三）公益性用地移交程序

按本条第（一）（二）项规定无偿移交公益性用地或公益性建筑面积的，改造主体应按照以下程序和要求完成移交工作：

1.改造主体应按照移交要求在“三旧”项目改造方案中制定公益性用地移交方案，主要内容包括移交主体、移交土地或建筑的面积、位置、移交期限等。

2.公益性用地移交方案连同“三旧”项目改造方案按有关程序报批后，作为条件之一设定在用地规划条件中。移交手续由市自然资源局负责办理。

3.改造主体应在签订土地使用权出让合同前完成公益性用地移交工作，并负责对移交范围内原有建筑物、构筑物及其附属设施进行拆除，未按规定移交的，不予办理供地手续。分期实施的项目每期应移交不少于该分期总用地面积的15%土地。

4.涉及将公益性项目建成后无偿移交政府的改造项目，应当在签订土地使用权出让合同时明确优先完成公益性项目建设并无偿移交政府。

第四章 分类实施改造

第十四条 旧城镇改造

（一）改造模式

旧城镇改造可以分为以下两种方式：

1.政府主导，由市人民政府按照签订的征地补偿协议落实补偿后收回土地，依法组织土地供应工作。

2.自行改造

（1）改造项目范围内单一权利人对其用地实施改造。

（2）改造项目范围内若干权利人通过签订搬迁补偿协议将房地产的相关权益转移到单一主体后由其实施改造。

（二）改造流程

旧城镇自行改造按以下程序进行：

1.确定申报主体。

2.组织改造意愿调查，由申报主体开展居民意愿征询，取得改造范围内用地面积80%以上及上盖建筑物面积80%以上合法权利人同意的，方可启动改造。经表决同意后，申报主体可按相关程序申请纳入年度计划，进行项目预申请，并按相关要求进行编制或修改控规。

3.政府按程序进行审批并公示。

4.申报主体按相关要求编制改造方案，其中应包含补偿方案，经改造范围内用地面积80%以上及上盖建筑物面积80%以上合法权利人同意的，按相关程序进行报批。

5.申报主体与改造户主签订《征地补偿安置协议》达100%的，则按相关程序进行改造主体资格确认后，由该申报主体与镇（街）签订项目监管协议。

6.改造主体申办协议出让供地手续。

7.改造主体按改造方案和建设程序实施改造。

第十五条 旧村庄改造

（一）改造模式

旧村庄改造可以分为以下三种方式：

1.政府主导。由政府负责对土地开展征收、平整及村民住宅和农村集体经济组织物业复建安置补偿等相关工作，形成“净地”纳入市政府土地储备库后实施公开出让或用于市政公共设施建设，农村集体经济组织不参与土地出让收益分成。

2.自行改造。由农村集体经济组织或其全资子公司根据批复的项目改造方案自行征收补偿安置，并可申请以协议出让方式获得项目可开发建设地块。

3.合作改造。农村集体经济组织通过市公共资源交易平台公开选择合作企业实施改造。

（二）旧村庄改造流程

旧村庄改造引入市场主体改造的，可按以下流程实施：

1.确定旧村庄改造范围及项目申报主体。

2.开展改造意愿表决征询。经农村集体经济组织按《广东省农村集体经济组织管理规定》相应要求表决通过，并经镇（街）审核后方可启动改造。申报主体按相关程序申请纳入年度计划。

3.开展基础数据摸查，并进行项目预申请。

4.通过市公共资源交易平台公开选取合作企业，经农村集体经济组织按《广东省农村集体经济组织管理规定》相应要求表决通过，确定合作企业。

5.编制及表决项目改造方案（含征地补偿安置方案）。经农村集体经济组织按《广东省农村集体经济组织管理规定》相应要求表决通过后，并按相关程序报批。

6.签订项目监管协议。

7.办理供地手续。

8.落实回迁工作。

（三）基础数据调查

旧村庄改造项目在纳入“三旧”改造年度实施计划后，由镇（街）牵头，农村集体经济组织或申报主体委托有测绘资质的机构开展基础数据调查工作。调查改造范围内土地、房屋权属以及村集体户籍人口、经济、产业、文化遗存、公建配套及市政设施等现状基础数据，经市自然资源局审核公示；公示无异议后，作为编制“三旧”项目改造方案的依据。

第十六条 旧厂房改造

（一）改造类型

根据控规和改造后的土地用途，旧厂房改造主要分为“工改工”项目（改造后为工业及工矿物流仓储功能）、“工改商”项目（改造后以商服为主导功能，可按国土空间总体规划要求兼容一定比例的非商业服务业用地）、“工改居”项目（改造后以居住为主导功能，可按国土空间总体规划要求兼容一定比例的非居住用地）三类。

改造后涉及住宅功能且以协议出让方式供地的改造项目，项目原权利人需要按规定联动完成相应规模的“工改工”“工改公”（改造后为教育、医疗、道路、绿地等公益性用地）或者“工改农”（改造后为复垦验收通过后的农业用地），因客观原因无法实施联动改造的，允许原土地权属人缴纳货币抵扣款，专项用于扶持村镇工业区改造提升。具体联动操作细则由市自然资源局另行制定。

（二）改造方式

旧厂房改造的实施方式分为政府主导、自行改造、合作改造三种。

政府主导。由政府机构或政府委托全资国有企业组织实施改造，通过征收、征用、收回等方式对改造项目范围内用地进行整合，并通过招标、拍卖、挂牌等公开出让方式确定土地使用权人实施改造。

自行改造。主要包括以下类型：

1.改造项目范围内单一权利人对其用地实施改造。

2.改造项目范围内全部权利人通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式将房地产的相关权益转移到其中单一权利主体后实施改造。

合作改造。由农村集体经济组织通过市公共资源交易平台以招标、挂牌等公开方式选择合作企业，合作企业的选择和合作方式、出资比例、利益分配等内容必须依法表决通过，签订项目合作改造协议后由选定的合作企业实施。

（三）改造流程

旧厂房改造项目可按以下流程实施：

1.确定旧厂房改造范围。

2.改造意愿表决。改造项目范围内地块权利主体单一的，该主体同意实施改造；土地或地上建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行改造；建筑物区分所有权的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数三分之二以上的权利主体同意进行改造。改造项目范围内用地包含多个地块的，符合上述规定地块的总用地面积应当不小于改造项目用地面积的80％。改造项目范围内地块属农村集体经济组织的，须经农村集体经济组织按《广东省农村集体经济组织管理规定》相应要求表决同意进行改造。

3.纳入年度实施计划并办理“三旧”改造项目预申请手续。

4.若涉及公开引入合作企业改造的，应当通过市公共资源交易平台公开选取，选取前招商文件须经农村集体经济组织按《广东省农村集体经济组织管理规定》相应要求表决同意。

5.编制审批改造方案。涉及集体土地的改造项目，项目改造方案须经农村集体经济组织按《广东省农村集体经济组织管理规定》相应要求表决同意后，按有关程序报批；市自然资源局根据市人民政府审批意见核发批复文件。

6.开展土壤环境污染评价工作。

7.若涉及工改经营性项目的，须完成公益性用地无偿移交手续。

8.签订项目监管协议。

9.办理供地手续。

（四）土壤环境污染评价

旧厂房改造后规划功能变更为居住用地、商业服务业用地、公共管理与公共服务设施用地或新型产业用地的，改造主体应当对建设用地开展土壤污染情况调查。调查后按照土壤污染防治规定满足使用要求且未列入建设用地土壤污染风险防控和修复名录的，方可无偿移交公益性用地和组织土地出让。

第五章 用地处理

第十七条 完善用地手续

（一）集体土地完善转用、征收手续

已纳入“三旧”改造地块数据库、改造方案已经批复且符合相关规划，用地行为发生在1987年1月1日至2009年12月31日期间，未办理合法手续且已经使用的集体建设用地，落实处理（处罚）后，可以按现状申请集体土地完善转用手续。

已纳入“三旧”改造地块数据库、改造方案已经批复且符合相关规划，用地行为发生在1987年1月1日至2009年12月31日期间，未办理合法手续且已经使用的集体建设用地，须在规定期限前与农村集体经济组织、农户签订征地补偿安置协议并落实该征地补偿安置；须按照要求完成听证程序、办理社保审核且落实处理（处罚）后，方可按现状申请集体土地完善转用、征收手续。

（二）国有土地完善转用手续

已纳入“三旧”改造地块数据库、改造方案已经批复且符合相关规划，用地行为发生在1987年1月1日至2009年12月31日期间，未办理合法用地手续且已实际使用的国有建设用地，落实处理（处罚）后，可以按现状申请国有土地完善转用手续。

（三）办理集转国手续

已纳入“三旧”改造地块数据库、符合相关规划且具有合法用地手续的集体建设用地，可由原农村集体经济组织按规定申请转为国有建设用地，项目改造方案报必威体育：人民政府审批，土地征收手续上报江门市人民政府审批。

（四）办理“三地”及其他用地转用、征收手续

“三旧”改造项目涉及难以单独出具规划要点、难以单独标图入库、难以独立开发利用的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”），单个地块不超过3亩且累计面积不超过项目主体地块面积（不含“三地”面积）10%的，可以一并纳入改造范围。

“三旧”改造项目涉及“三地”需办理转用、征收手续的，可纳入批次用地依法报批，或与主体地块一并组卷上报江门市人民政府审批。涉及土地征收的，经农村集体经济组织表决同意，可不用举行听证、办理社保审核和安排留用地。

“三旧”改造项目涉及的“三地”面积大于3亩，或累计面积超过项目主体地块面积（不含“三地”面积）10%，且原则上不超过20%，符合国土空间总体规划（土地利用总体规划和城乡规划）的，可根据个案处理原则上报江门市人民政府审批。

第十八条 违法用地处理

（一）已纳入“三旧”改造范围、符合相关规划、未办理合法手续且已实际使用的建设用地，用地行为发生在1986年12月31日之前、1987年1月1日至1998年12月31日之间、1999年1月1日至2009年12月31日期间的，分别按1995年原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》并结合省集体建设用地转为国有建设用地政策、1988年修订的土地管理法、1998年修订的土地管理法等相关规定落实处理（处罚）。

（二）对1987年至1998年形成的违法用地，按照5元/平方米的标准罚款处理；1999年至2009年形成的违法用地，按照占用农用地20元/平方米、占用农用地以外土地10元/平方米的标准罚款处理。

第十九条 供地方式

“三旧”用地、“三地”和其他用地，除政府收储后按照规定划拨或公开出让的情形外，可以协议方式出让给符合条件的改造主体。

第六章 地价计收与分配

第二十条 土地市场价格的确定

土地市场价格是某用途土地在市场上一般、平均水平价格，是土地受让方为取得土地使用权而支付的所有费用，包括土地出让金、其他形式的现金和实物补偿折价、其他补偿等，本意见中规定的土地市场价格按国家及省有关规定开展评估工作。

涉及公开交易的，土地市场价格应在确定规划建设条件的前提下，通过评估机构评估得出单宗出让地块评估结果，经集体决策后确定公开出让底价。出让底价不能低于各项成本之和。

不涉及公开交易的，土地市场价格应以经容积率修正后的基准地价和评估机构评估价格中的最高价为基础，经集体决策和公示程序后，确定土地出让价款。

第二十一条 旧城镇改造项目地价计收与收益分配

旧城镇改造项目以公开出让方式供地的，由市自然资源局会同财政部门将公开市场成交价的84%拨付给改造主体作为补偿。

旧城镇改造项目以协议出让方式供地的，按土地出让价款的16%计收。

第二十二条 旧村庄改造项目地价计收与收益分配

旧村庄改造项目以公开出让方式供地的，由市自然资源局会同财政部门将公开市场成交价的95%拨付给原集体土地所有权人作为补偿。

旧村庄改造项目以协议出让方式供地的，按土地出让价款的5%计收。

第二十三条 旧厂房改造项目地价计收与收储补偿

（一）“工改工”类

1.采用协议出让方式供地的，保留工业用途提高容积率但不延长使用年限的，不需增缴土地价款。

2.采用公开出让方式供地的，土地公开市场成交价款扣除财政计提及按规定缴纳相关税费后（不含收益分配所得应当缴纳的企业所得税或个人所得税），可全额补偿农村集体经济组织或企业等原土地权属人。

（二）“工改商”类

1.采用协议出让方式供地的，按土地出让价款的65%计收。

2.采用公开出让方式供地的，由市自然资源局会同财政部门将公开市场成交价的35%拨付给原权利人作为补偿。

（三）“工改居”类

1.属市、镇（街）全资国有企业的旧厂房自行改造为含住宅用途项目的，按土地出让价款的80%计收。

2.采用协议出让方式供地的，按土地出让价款的70%计收。

3.采用公开出让方式供地的，由市自然资源局会同财政部门将公开市场成交价的30%拨付给原权利人作为补偿。

原土地权属人所取得的土地出让收益补偿，视作对原土地权属人土地和地上建筑物（构筑物）的征收补偿（含土地前期整理、拆迁搬迁等费用）。其中，改造项目土地收回市政府土地储备库时已对原土地权属人落实补偿的，原土地权属人不再享受土地出让收益补偿分配。市、镇（街）政府主导的省级以上重点搬迁改造项目，扣除上述补偿和计提资金后的出让收益可按一定比例拨付给原权利人，支持项目搬迁安置。

（四）“工改其他”类

对工业用地改造为教育、科技、医卫慈善、文化、体育用途的且以协议方式供地的项目，须按改造后用途重新核缴土地出让价款，并按土地出让价款的40%计收。

第七章 鼓励扶持措施

第二十四条 鼓励土地成片连片开发

（一）房地产权益转移给单一主体

改造范围内多宗用地将房地产相关权益转移到单一主体实施改造，原房地产权利人凭经批准的改造方案按规定享受税收优惠。村企合作改造的，通过市公共资源交易平台公开遴选合作企业，村集体名下的国有用地可参照前述规定将房地产相关权益转移到该村集体与合作企业约定的单一主体实施改造。

（二）国有和集体打包出让

对于纳入“三旧”改造范围、位置相邻的集体建设用地与国有建设用地，可一并打包进入土地市场，通过公开交易或协议方式确定使用权人，实行统一规划、统一改造、统一运营。

（三）土地置换

在符合规划、权属清晰、双方自愿、价值相当的前提下，允许“三旧”用地之间或“三旧”用地与其他存量建设用地进行空间位置互换，包括集体建设用地与集体建设用地或国有建设用地与国有建设用地的土地置换。“三旧”用地与其他存量建设用地进行空间位置互换后，该被置换的其他存量建设用地地块可直接标图入库，适用“三旧”改造优惠政策，原“三旧”用地不再享受“三旧”改造优惠政策。以拆除重建方式实施的“三旧”改造项目，可将标图入库范围内的“三旧”用地进行复垦，复垦产生的建设用地规模和指标可用于本项目范围内的非建设用地，办理转用手续后一并实施改造，或有偿转让给本市其他“三旧”改造项目使用。

（四）混合开发

用地面积达到30亩及以上的“工改工”项目，允许通过混合开发方式改造为融合工业、商服、办公等功能齐备的综合性项目（不包括商品住宅）。完成土地整理后，可统一按规定办理供地手续，其中工业建筑面积占比不得低于50%。

第二十五条 简化规划调整程序

对纳入“三旧”改造年度实施计划，涉及规划控制指标调整的“改工”项目，不需调整控规，规划条件论证经批准后，可作为建设用地规划条件出具的依据，直接编制项目实施方案。

第二十六条 鼓励实施微改造

对于纳入标图入库范围，以保留原建筑物主体或采取加建扩建、局部拆建、完善公建配套设施、改变建筑使用功能等方式实施的微改造项目，可享受以下优惠政策：

（一）允许微改造项目改变建筑使用用途。允许在商业氛围浓厚的沿街微改造建筑或历史建筑（在对建筑的主体结构不产生影响的情况下）有条件地变更建筑使用用途。

（二）给予五年过渡期政策优惠。具有合法用地手续的旧城镇或者旧厂房微改造项目，改造后用于改造为教育、医疗、体育、养老社会福利机构、互联网＋产业、研发设计、科技服务、信息服务、文化创意、现代物流用途，经市人民政府批准，享受按原用途使用的5年过渡期政策，过渡期届满前6个月可按新用途申请并以协议出让的方式办理用地手续。

（三）多渠道筹措改造资金，支持微改造。积极引导企业、产权单位（原产权单位）、专业经营单位等社会力量及居民出资参与微改造。市财政安排专项补助资金用于扶持微改造。

（四）提高微改造审批效率。优化规划、用地、建设、消防、商事登记等行政审批手续办理流程，提高审批效率。

第二十七条 支持优先审批

经批准的“三旧”改造项目涉及的立项、规划、用地、建设等审批手续，全部纳入“绿色通道”。对符合审批条件、手续齐全的项目，采取“一站式”服务，即收即办、限时办结。

第二十八条 加大经费保障

加大财政对于“三旧”改造的支持力度，建立“三旧”改造专项资金，统筹安排土地出让收入资金支持“三旧”改造。支持市、镇（街）从“工改居”“工改商”项目的土地出让价款各自分成部分中，分别计提一定比例的资金，建立工业改造提升扶持奖励专项资金，专款用于扶持奖励“工改工”“工改公”“工改农”等工业改造提升项目。

第二十九条 落实税费优惠

1.实施“三旧”改造要优先选择工矿企业棚户区、城市危旧房，执行“三旧”改造优惠政策。“三旧”用地经规定程序纳入棚户区改造范围的，免征城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金。对棚户区改造涉及的房产税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税、契税等，按照国家有关规定予以减免。个人的征地补偿款及因征地重新购置安置住房的，可按有关规定享受个人所得税和契税减免。企业用于棚户区改造的支出可享受企业所得税税前扣除政策。棚户区改造安置小区的有线电视、供水、供电、供气、排水、通讯、光纤、道路等市政公用设施由属地政府或相关单位出资配套建设，入网、管网增容等经营性收费项目按低限减半征收。

2.“三旧”改造项目涉税管理按照《广东省“三旧”改造税收指引》的规定办理。

3.“三旧”改造项目依法免收各项行政事业性收费。

第三十条 鼓励金融扶持

鼓励银行机构向“三旧”改造项目给予信贷支持。充分利用政策性银行资金额度高、利率低、期限长等优势，鼓励商业银行给予优惠贷款支持，积极引入各类低成本资金。

第三十一条 加强历史文化保护

切实加强对历史遗产、不可移动文物及历史建筑的保护，对以拆除重建、改建扩建等方式实施改造需要保留的历史遗产、不可移动文物或历史建筑，制定相应保护管理措施，并依法履行相应审批和备案程序。

第三十二条 行政司法保障

对由市场主体实施且“三旧”改造方案已经批准的全面改造项目，原权利主体对搬迁补偿安置协议不能达成一致意见，符合以下分类情形的，原权利主体均可向市人民政府申请裁决搬迁补偿安置协议的合理性，并要求限期搬迁：

（1）土地或地上建筑物为多个权利主体按份共有的，占份额不少于95%的按份共有人已签订搬迁补偿安置协议。

（2）建筑物区分所有权的，专有部分占建筑物总面积不少于95%且占总人数不少于95%的权利主体已签订搬迁补偿安置协议。

（3）拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块总用地面积应当不少于拆除范围用地面积的80%。

（4）属于旧村庄改造用地，农村集体经济组织及不少于95%的村民或户代表已签订搬迁补偿安置协议。

对政府裁决不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行行政裁决的，作出裁决的人民政府可以自期限届满之日起三个月内申请人民法院强制执行。

市人民政府进行裁决前，应当先进行调解。

第八章 项目监管

第三十三条 实施精准监管

加强“资金与信用、进度与效益、分配与产业”等重要事项的全流程监管。项目改造方案报市人民政府批准后，镇（街）应当和改造主体签订项目监管协议，明确无偿移交的公益性用地、公共建筑或补缴地价款等义务，按征地补偿安置方案履行相关补偿、回迁及过渡期安置的义务，项目实施进度安排及完成时限以及其他事项等监管内容。项目监管协议作为合同出让附件，有关主管部门按照合同及监管协议约定，对“三旧”改造项目进行绩效评价与联合监管。加强“三旧”项目实施过程中各职能部门和镇（街）的行政效能监管，防范廉政风险。

第三十四条 建立“三旧”改造项目退出机制

加强对“三旧”改造项目的时限管理，对未按照改造方案和供地文书确定的开竣工时间、土地用途、开发强度等实施改造的，取消“三旧”改造相关优惠政策，并按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）等规定实施处罚；对拆除重建或者新建部分构成闲置土地的，按照《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）处理；对以“三旧”改造为名骗取完善历史用地手续的，一经查实，严肃依法处理。

第三十五条 建立“三旧”改造资金监管制度

“旧城镇”“旧村庄”项目改造主体在签订土地使用权出让合同前，由改造主体到项目约定的银行设立改造专项资金监管账户，足额存入复建安置资金，监管账户内资金由改造主体、市自然资源局和监管账户开户银行三者共同监管，确保专款专用。或在签订土地使用权出让合同之前由改造主体向市自然资源局提供专项监管保证资金的银行保函（银行保函应为不可撤销、无条件的见索即付保函），由市自然资源局负责监管。

第三十六条 实行信息全流程公开

以信息公开为抓手，建立有效的风险防控体系，打造“三旧”改造阳光工程，严防廉政风险。将“三旧”改造标图入库、项目确认、规划计划编制、改造方案及用地审批、签订项目监管协议、土地供应、地价款核算、税费缴交、竣工验收等各事项的标准和办事流程纳入政府信息主动公开范围。对具体“三旧”改造项目的审批结果应依法依规及时公开。

第九章 法律责任

第三十七条 改造主体法律责任

改造主体未按照实施方案和供地文书确定的开竣工时间、土地用途、开发强度等实施改造的，取消“三旧”改造相关优惠政策，并按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）等规定实施处罚；对拆除重建或者新建部分构成闲置土地的，按照《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）处理；对以“三旧”改造为名骗取完善历史用地手续的，一经查实，严肃依法处理。

改造主体违反《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规实施改造的，依法追究法律责任。

第三十八条 部门及其工作人员法律责任

市相关部门及其工作人员在“三旧”改造管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，依法给予处分。

第十条 附  则

第三十九条 本意见下列用语的含义

公益性用地是指用于建设公园、绿地、学校、幼儿园、医院等服务社会公众的基础设施和公益设施的土地，根据国家《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》（自然资办发〔2020〕51号），“公益性用地”包括公共管理与公共服务设施用地、交通运输用地、公用设施用地、绿地与开敞空间、特殊用地。

第四十条 本意见实施前本市有关政策与本意见规定不一致的，以本意见为准。

第四十一条 本意见自2022年9月1日施行，有效期为5年。

第四十二条 本意见由必威体育：自然资源局负责解释。