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必威体育:人民政府必威体育:印发必威体育:国有建设用地价格计收办法的通知
撰写时间:2022-05-11
来源: 本网
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必威体育:国有建设用地价格计收办法

第一条  制定目的

为进一步加强必威体育:国有建设用地价格管理,优化土地资源市场配置,完善国有土地有偿使用制度,根据国家和省土地管理法律、法规有关规定,结合新一轮基准地价制定本方法,为必威体育:国有建设用地出让、划拨、租赁、补交地价以及其他情形的地价管理业务提供依据。

第二条  制定依据

(一)《中华人民共和国土地管理法》;

(二)《中华人民共和国土地管理法实施条例》;

(三)《中华人民共和国城市房地产管理法》;

(四)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号);

(五)《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号);

(六)《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第21号);

(七)《国务院必威体育:深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号;

(八)《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》(国土资厅发〔2018〕4号);

(九)《广东省国土资源厅必威体育:进一步规范土地出让管理工作的通知》 (粤国土资规字〔2017〕2号)。

第三条  适用情形

(一)以划拨、出让(含先租后让、弹性年期出让)、租赁等方式取得国有建设用地使用权地价款的计收;

(二)已划拨国有建设用地使用权补办出让需补交地价款的计收;

(三)已出让的国有建设用地使用权因调整容积率、改变用途、延长土地使用年期等需补交地价款的计收;

(四)相关名词说明

1.本办法所称的宗地评估价是指由自然资源部门通过公开方式选定的具有资质的评估机构在客观、独立、公正的条件下按照规定的程序和方法进行评估确定的地价。

2.本办法所称的基准地价是指在国土空间规划确定的城镇可建设用地范围内,对平均开发利用条件下不同级别或不同均质地域的建设用地,按照商服、住宅、工业、公共服务项目等用途分别评估,并由政府确定的,某一估价期日法定最高年期土地权利的区域平均价格。

本办法涉及基准地价相关计算公式及修正系数仅限于适用于自然资源主管部门内部核算基准地价修正价,不作他用。

3.本办法所称的起始价是指在宗地评估价的基础上,通过集体决策审议程序确定的地价。

4.本办法所称的成交价是指交易双方按照国有建设用地有偿供应的相关规定,以起始价为基础,在土地市场中实际成交的地价。

第四条  确定原则

(一)国有建设用地公开出让

国有建设用地采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让的,委托土地估价中介机构评估宗地评估价,宗地评估价与宗地所在区片或所在级别修正后基准地价对比,取其价高者价格作参考,经集体决策程序确定出让起始价,以土地市场交易确定实际的成交价进行计收。

(二)国有建设用地协议出让

符合协议方式出让条件的国有建设用地,委托土地估价中介机构评估宗地评估价,宗地评估价与宗地所在区片或所在级别修正后基准地价对比,取其价高者作为价格作参考,经集体决策程序确定协议出让地价款进行计收。

(三)国有建设用地划拨

以划拨方式供地的政府出资兴办的非营利性公共设施、医卫慈善、教育、公园与绿地、市政道路等用地,不再委托土地估价中介机构评估,根据宗地实际用地成本拟定划拨地价款,经集体决策程序后进行计收。

以划拨方式供地的国有建设用地,地价参照宗地所在地段对应用途的区片基准地价或级别基准地价标准计收,实际用地成本高于对应用途区片基准地价或级别基准地价标准的,按实际用地成本拟定划拨地价款,经集体决策程序后进行计收。

(四)国有建设用地租赁

以租赁方式供地的国有建设用地,委托土地估价中介机构评估宗地评估价,宗地评估价与宗地所在区片或所在级别修正后基准地价对比,取其价高者确定土地租金起始价,以土地市场交易确定实际的成交价进行计收。

(五)国有建设用地补交地价

已划拨国有建设用地补办出让、已出让国有建设用地调整容积率、改变用途、延长土地使用年限等类型按整宗地补交地价的,委托土地估价中介机构评估宗地评估价,宗地评估价与宗地所在区片或所在级别修正后基准地价对比,取其价高者确定需补交地价进行计收。

单元房补交地价不再委托土地估价中介机构评估,直接根据宗地所在区片或所在级别修正后基准地价确定需补交地价进行计收。

第五条  出让地价

(一)公开出让

国有建设用地采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让的,以公开方式委托1家土地估价中介机构评估确定宗地评估价,宗地评估价与宗地所在区片或所在级别修正后基准地价对比,取其价高者作为集体决策的基础依据。

为扶持第三产业发展,鼓励建设城市商贸综合体,商服用地集中强度符合条件的,在评估出让底价时可按商服用地开发强度表的修正系数进行修正。

附表               商服用地开发强度表

开发集中度系数(X)

修正系数

X<2.0

1.0

2.0≤X<5.0

0.9

5.0≤X<9.0

0.8

X≥9.0

0.7

注:开发强度系数(X)=商服建筑面积/纯商服建筑物占地面积

建筑物占地面积以外墙(底层勒脚以上)的外围水平面积计算。

(二)协议出让

国有建设用地符合协议方式出让的,除“三旧”改造项目以公开方式委托5家土地估价中介机构评估,剔除最高和最低的评估结果,余下3个评估结果取其平均值作为宗地评估价外,其余以公开方式委托1家土地估价中介机构评估确定宗地评估价。宗地评估价与宗地所在区片或所在级别修正后基准地价对比,取其价高者作为集体决策的基础依据。

“三旧”改造项目采用协议出让的,商服用地的出让价可按商服用地开发强度表的修正系数进行修正。

(三)特殊出让方式

为切实降低工业企业用地初始成本,扩大工业用地有效供给,工业用地可采用弹性年期出让、先租后让等方式供应,涉及地价计收的方法如下:

1.弹性年期出让

对于采取弹性年期出让方式供应工业用地的,按相应出让方式确定法定最高使用年期的宗地对比后最高价,按照出让年期与工业用地可出让最高年期的比值确定年期修正系数,确定弹性年期出让起始价。具体修正公式如下:

宗地地价=法定最高使用年期宗地对比后最高价×(弹性出让年期÷法定最高使用年期)

2.先租后让

对于采取先租后让方式供应工业用地的,土地使用年限最长不得超过50年。出让年限按“2+3+N”原则确定,其中2年为基建租赁期,3年为投产租赁期,N年为出让期。按相应出让方式确定法定最高使用年期的宗地对比后最高价作为先租后让起始价,以土地市场交易实际成交价按照年期修正系数确定土地租金和后续出让地价款。

先租后让底价=(租赁年期+出让年期)÷50×宗地对比后最高价

土地租赁期间总租金根据最终成交价金额进行修正后确定,即:

总租金=[租赁期÷(租赁年期+出让年期)]×成交价

每年租金=总租金÷租赁期

租赁期满后,承租人符合约定条件可采取出让方式取得剩余年期的国有建设用地使用权,后续出让价款为最终成交价减去租赁年期间交租金。即:后续出让金=成交价-总租金。

第六条  租赁价格

采取租赁方式供地的国有建设用地,经以公开方式委托1家土地估价中介机构评估法定最高使用年期的宗地评估地价,宗地评估地价与宗地所在区片或所在级别修正后相应用途基准地价对比,取其价高者作为土地租赁起始价,以土地市场交易确定实际的成交价进行计收。具体修正公式如下:

年期修正系数=租赁年期÷法定最高出让年限

土地租赁期间总租金=(租赁年期÷法定最高出让年限)×对比后最高价

第七条  补交地价

划拨国有建设用地补办出让,已出让的国有建设用地调整容积率、改变用途、延长土地使用年限等类型需要补交地价的,以公开方式选取5家土地估价中介机构评估需补交地价,剔除最高和最低的评估结果,余下3家评估结果取其平均值作为宗地评估补缴价,与以下第(一)(二)(三)(四)点计算的修正后基准地价对比,取其高值计收需补交的地价。属于单套商服、住宅建筑物按整宗地补交地价的,委托1家土地估价中介机构评估确定宗地评估价,单元房补缴地价不再委托土地估价中介机构评估,直接根据以下公式计算的修正后基准地价按相应补缴比例确定需补交地价。

(一)划拨土地补办出让

属划拨商服、住宅用途未开发建设的历史遗留用地,需经批准并补交地价后才可继续开发建设。划拨土地(宗地)需补交地价后才可分割发证(建筑物分割为单元发证)。

划拨用地经批准补办出让手续,若共用宗地有部分已补办出让设定使用年限的,按已确定的使用年限处理,未设定土地年限的按批准用途法定最高年限确定。

宗地含有两种或两种以上不同用途的,分别按不同用途面积和标准计算后,再合计总价。若宗地为商服、住宅混合用途但无法确定各用途面积的,则统一按商服用途占20%、住宅用途占80%的比例进行计算后,再合计总价。若宗地为商服、住宅、工业或其他用地混合用途但无法确定各用途面积的,则统一按各用途均等比例进行计算后,再合计总价。宗地用途如涉及历史遗留问题,需依据《必威体育:自然资源局必威体育:印发<必威体育:不动产登记历史遗留问题处理意见(试行)>的通知》(开自然资字〔2019〕189号)文件确定土地用途。

1.商服用地

(1)以划拨方式取得的商服宗地,按原批准用途补办出让手续的,按以下公式计算修正后的基准地价的40%确定,经对比宗地评估补缴价,取其高值为需补交地价。

城区商服用地(宗地)基准地价=商服用地区片基准地价×商服容积率修正系数×商服建筑面积×商服年期修正系数

乡镇商服用地(宗地)基准地价=商服用地级别基准地价×商服容积率修正系数×商服用地面积×商服年期修正系数

当宗地整体容积率小于1.0时,商服建筑面积按商服用地面积取值。

以划拨方式取得的单套商服建筑物(单元)用地,按原批准用途补办出让手续的,按以下公式计算商服用地修正后基准地价,按该地价的15%确定需补交地价。

城区单套商服建筑物(单元)补交地价=商服用地区片修正后基准地价×15%=商服用地区片基准地价×商服楼层修正系数×商服建筑面积×商服年期修正系数×15%

乡镇单套商服建筑物(单元)补交地价=商服用地级别修正后基准地价×15%=商服用地级别基准地价×商服楼层分配系数×单元分摊的用地面积×商服年期修正系数×15%

其中,位于商服路线价的临街商服用途单套商服建筑物(单元),按商服路线价标准计算(不区分是否超出路线价标准深度;临两条或以上路线价的,按路线价高者确定);不属于商服路线价区段的单套商服建筑物(单元),城区的按所在地段商服用地区片基准地价计算,乡镇的按所在地段级别基准地价计算。

2.住宅用地补交地价

(1)以划拨方式取得的住宅宗地,按原批准用途补办出让手续的,按以下公式计算修正后的基准地价的40%确定,经对比宗地评估补缴价,取其高值为需补交地价。

城区住宅用地(宗地)基准地价=住宅用地区片基准地价×住宅容积率修正系数×住宅建筑面积×住宅年期修正系数

乡镇住宅用地(宗地)基准地价=住宅用地级别基准地价×住宅容积率修正系数×住宅用地面积×住宅年期修正系数

(2)以划拨方式取得的单套住宅建筑物(单元)用地,按原批准用途补办出让手续的,按以下公式计算住宅用地修正后基准地价,按该地价的15%确定需补交地价。

城区单套住宅建筑物(单元)补交地价=住宅用地区片修正后基准地价×15%=住宅用地区片基准地价×住宅建筑面积×住宅年期修正系数×15%

乡镇单套住宅建筑物(单元)补交地价=住宅用地级别修正后基准地价×15%=住宅用地级别基准地价×单元分摊的用地面积×住宅年期修正系数×15%

3.工业用地补交地价

(1)以划拨方式取得的工业宗地,按原批准用途补办出让手续的,按以下公式计算修正后的基准地价的40%确定,经对比宗地评估补缴价,取其高值为需补交地价。

城区工业用地(宗地)基准地价=工业用地区片基准地价×工业用地面积×工业年期修正系数

乡镇工业用地(宗地)基准地价=工业用地级别基准地价×工业用地面积×工业年期修正系数

(2)以划拨方式取得的工业厂房(单元)用地,按原批准用途补办出让手续的,按以下公式计算工业用地修正后基准地价,按该地价的40%确定需补交地价。

城区工业厂房(单元)补交地价=工业用地区片修正后基准地价×40%=工业用地区片基准地价×厂房单元分摊的用地面积×工业年期修正系数×40%

乡镇工业厂房(单元)补交地价=工业用地级别修正后基准地价×40%=工业用地级别基准地价×厂房单元分摊的用地面积×工业年期修正系数×40%

4.公共服务项目用地补交地价

(1)以划拨方式取得的公共服务项目宗地,按原批准用途补办出让手续的,按以下公式计算修正后的基准地价的40%确定,经对比宗地评估补缴价,取其高值为需补交地价。

类别一:城区公共服务项目用地(宗地)基准地价=公共服务项目用地区片基准地价×公共服务项目用地建筑面积×公共服务项目用地容积率修正系数×公共服务项目用地类型修正×公共服务项目用地年期修正系数

乡镇公共服务项目用地(宗地)基准地价=公共服务项目用地级别基准地价×公共服务项目用地面积×公共服务项目用地容积率修正系数×公共服务项目用地类型修正×公共服务项目用地年期修正系数

类别二:城区公共服务项目用地(宗地)基准地价=公共服务项目用地区片价基准地价×公共服务项目用地面积×公共服务项目用地类型修正×公共服务项目用地年期修正系数

乡镇公共服务项目用地(宗地)基准地价=公共服务项目用地级别价基准地价×公共服务项目用地面积×公共服务项目用地类型修正×公共服务项目用地年期修正系数

(2)以划拨方式取得的公共服务建筑物(单元),按原批准用途补办出让手续的,按以下公式计算公共服务用地修正后基准地价,按该地价的40%确定需补交地价。

类别一:城区公共服务项目用地(单元)补交地价=公共服务项目用地区片修正后基准地价×40%=公共服务项目用地区片基准地价×公共服务项目用地单元建筑面积×公共服务项目用地类型修正×公共服务项目用地年期修正系数×40%

乡镇公共服务项目用地(单元)补交地价=公共服务项目用地级别修正后基准地价×40%=公共服务项目用地级别基准地价×公共服务项目用地单元分摊的用地面积×公共服务项目用地类型修正×公共服务项目用地年期修正系数×40%

类别二:城区公共服务项目用地(单元)补交地价=公共服务项目用地区片修正后基准地价×40%=公共服务项目用地区片基准地价×公共服务项目用地单元分摊的用地面积×公共服务项目用地类型修正×公共服务项目用地年期修正系数×40%

乡镇公共服务项目用地(单元)补交地价=公共服务项目用地级别修正后基准地价×40%=公共服务项目用地级别基准地价×公共服务项目用地单元分摊的用地面积×公共服务项目用地类型修正×公共服务项目用地年期修正系数×40%

5.上述用途以外的其他用地,对照《其他用地价格参照系数表》的用途按上述1、2、3、4点的规定计收需补交地价。

(二)调整容积率补交地价

1.商服、住宅、公共服务项目用地(类别一)

经自然资源主管部门批准增加容积率或竣工验收时经自然资源主管部门核定实际建筑面积超出原批准建筑面积需补交地价的,按以下方法确定需补交地价:

(1)原土地出让合同已约定补交地价款方式的,从其约定。

(2)原土地出让合同未约定补交地价款方式的,按照第七条第(一)点所列商服、住宅、公共服务项目用地(类别一)(宗地)基准地价计算公式计算的地价,该地价与原出让成交价(已转让的按转让价)的综合楼面价核算的地价比较,取价高者作为集体决策的重要参考依据:

①调整用途结构但不增加容积率

按照第七条第(一)点商服、住宅、公共服务项目用地(类别一)(宗地)基准地价计算公式计算规划调整前后用途的地价差额部分,经对比宗地评估价,差额部分取其价高者为需补交地价,地价减少的政府不予退回。

②调整用途结构且增加容积率

原容积率内的用途结构调整,按照上述调整用途结构但不增加容积率的计算方法计算;增加容积率部分,按照第七条第(一)点所列商服、住宅、公共服务项目用地(类别一)(宗地)地价计算公式计算出增加容积率部分各用途的地价之和,经对比宗地评估价,取其价高者为需补交地价。

商服、住宅、公共服务项目用地(类别一)出让时未明确规划设计条件的,由自然资源主管部门核定规划条件,需补交地价的按上述有关规定补交地价款。

2.工业、公共服务项目用地(类别二)

工业、公共服务项目用地(类别二)出让期限内,在符合规划、不改变土地用途的前提下增加容积率,不计收土地价款。

工业用地建成后行政办公及生活服务设施用地面积超过项目总用地面积7%的,超出部分,按第七条第(一)点所列商服、住宅用地基准地价公式计算,经对比宗地评估价,取其价高者为补交地价,补交地价后土地用途仍为工业用途。

(三)改变土地用途补交地价

以出让方式取得的国有建设用地经批准改变土地用途,按以下标准补交地价,土地使用年限按改变用途后的法定最高年限确定,土地使用年限起算时间不变。

1.高地价用途调整为低地价用途,减少的地价政府不予退回。

2.已出让的商服变更用途为住宅或者已出让的住宅变更用途为商服补交地价的,按第七条第(一)点所列商服、住宅用地地价计算公式计算出规划调整前后用途的地价差额部分,经对比宗地评估价,差额部分取其价高者为需补交地价,地价减少的,政府不予退回。

3.商服、住宅以外的其他用地及已出让的工业、公共服务项目用地,变更为商服、住宅用途补交地价的,按第七条第(一)点所列商服、住宅用地地价计算公式计算出规划调整后用途的地价,经对比宗地评估价,取其价高者的40%为需补交地价。原用途的地价不予扣减。

以上改变用途用地补地价,按宗地改变用途的,套用宗地地价计算公式,按单元改变用途的,套用单元地价计算公式。

(四)延长土地使用年期补交地价(不适用于土地使用年期届满后的续期补缴地价)

以出让方式取得的国有建设用地,未到期的原则上不予延长,经批准延长土地使用年限的,应重新签订国有建设用地土地使用权出让合同或签订补充合同,并按以下方式补交地价款:

1.商服用地

按第七条第(一)点所列商服用地(宗地)地价计算公式计算宗地的基准地价,经对比宗地评估价,取其价高者按延长土地使用年限修正系数确定为需补交地价。

商服用地(宗地)补交地价=对比后最高价×延长土地使用年限修正系数

单套商服建筑物(单元)补交地价=按第七条第(一)点所列单套商服建筑物(单元)地价计算公式计算的地价×延长土地使用年限修正系数

2.住宅用地

按第七条第(一)点所列住宅用地(宗地)地价计算公式计算宗地的基准地价,经对比宗地评估价,取其价高者按延长土地使用年限修正系数确定为需补交地价。

住宅用地(宗地)补交地价=对比后最高价×延长土地使用年限修正系数

单套住宅建筑物(单元)补交地价=按第七条第(一)点所列单套住宅建筑物(单元)计算公式计算的地价×延长土地使用年限修正系数

3.工业用地

按第七条第(一)点所列工业用地(宗地)地价计算公式计算宗地的基准地价,经对比宗地评估价,取其价高者按延长土地使用年限修正系数确定为需补交地价。

工业用地(宗地)补交地价=对比后最高价×延长土地使用年限修正系数

工业厂房单元补交地价=按第七条第(一)点所列工业厂房单元地价计算公式计算的地价×延长土地使用年限修正系数

4.公共服务项目用地

按第七条第(一)点所列公共服务项目用地(宗地)地价计算公式计算宗地的基准地价,经对比宗地评估价,取其价高者按延长土地使用年限修正系数确定为需补交地价。

公共服务项目用地(宗地)补交地价=对比后最高价×延长土地使用年限修正系数

公共服务项目用地单元补交地价=按第七条第(一)点所列公共服务项目用地单元地价计算公式计算的地价×延长土地使用年限修正系数

5.上述用途以外的经营性用地,参照必威体育:最新公布的基准地价成果修正体系里的《其他用地价格参照系数表》,按上述1、2、3、4点的规定计收需补交地价。

综合用途用地先计算各用途延长年限地价需补交地价,各用途需补交地价之和为综合用途延长年限需补交地价。

6.延长土地使用年限修正系数

延长土地使用年限修正系数=延长年限÷批准用途法定最高年限

延长土地使用年限计收地价时,公式中的年期修正系数按各用途的法定最高年限确定。

第八条  计价面积和土地用途的确定

(一)出让建设用地使用权的用途类别根据自然资源主管部门批准规划设计条件的用地性质或建设工程规划许可的建筑功能,对照现行《土地利用现状分类》确定。

(二)多种土地用途或建筑功能的,按不同用途或功能建筑面积或用地分摊面积分别计算求和。

(三)已办理不动产权证书的,按照不动产权证书记载的建筑面积计收地价(如已发不动产权证书与最新实测不一致的,按照最新实测面积计收);未办理竣工验收的,按申请合同履约复核时点的建筑面积计收地价,申请合同履约复核时点的建筑面积参照现行的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》(GB/T17986.1-2000)规定,具体面积认定参照竣工验收的房产测绘报告。

(四)涉及历史遗留问题的计价面积参照《必威体育:自然资源局必威体育:印发<必威体育:不动产登记历史遗留问题处理意见(试行)>的通知》(开自然资字〔2019〕189号)进行认定,相关文件如有更新则按最新的文件处理。

第九条享受优惠政策取得的国有建设用地符合转让条件的,转让时应经批准并按规定补交地价款。原出让时有约定的,从其约定;原出让时未约定的,按当时优惠的金额补交地价。

第十条 出让时未约定各用途结构比例的已建成历史商住用地,在不超过原批准容积率的前提下,经规划部门批准各用途结构比例的,不再计收补缴地价款。

第十一条本规定自2022年7月1日开始施行,试行3年。

公开方式:主动公开


必威体育:人民政府办公室人秘股               2022年5月9日印发

联系人:薛皓元         联系电话:0750-2257701


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第二条  制定依据

(一)《中华人民共和国土地管理法》;

(二)《中华人民共和国土地管理法实施条例》;

(三)《中华人民共和国城市房地产管理法》;

(四)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号);

(五)《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号);

(六)《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第21号);

(七)《国务院必威体育:深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号;

(八)《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》(国土资厅发〔2018〕4号);

(九)《广东省国土资源厅必威体育:进一步规范土地出让管理工作的通知》 (粤国土资规字〔2017〕2号)。

第三条  适用情形

(一)以划拨、出让(含先租后让、弹性年期出让)、租赁等方式取得国有建设用地使用权地价款的计收;

(二)已划拨国有建设用地使用权补办出让需补交地价款的计收;

(三)已出让的国有建设用地使用权因调整容积率、改变用途、延长土地使用年期等需补交地价款的计收;

(四)相关名词说明

1.本办法所称的宗地评估价是指由自然资源部门通过公开方式选定的具有资质的评估机构在客观、独立、公正的条件下按照规定的程序和方法进行评估确定的地价。

2.本办法所称的基准地价是指在国土空间规划确定的城镇可建设用地范围内,对平均开发利用条件下不同级别或不同均质地域的建设用地,按照商服、住宅、工业、公共服务项目等用途分别评估,并由政府确定的,某一估价期日法定最高年期土地权利的区域平均价格。

本办法涉及基准地价相关计算公式及修正系数仅限于适用于自然资源主管部门内部核算基准地价修正价,不作他用。

3.本办法所称的起始价是指在宗地评估价的基础上,通过集体决策审议程序确定的地价。

4.本办法所称的成交价是指交易双方按照国有建设用地有偿供应的相关规定,以起始价为基础,在土地市场中实际成交的地价。

第四条  确定原则

(一)国有建设用地公开出让

国有建设用地采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让的,委托土地估价中介机构评估宗地评估价,宗地评估价与宗地所在区片或所在级别修正后基准地价对比,取其价高者价格作参考,经集体决策程序确定出让起始价,以土地市场交易确定实际的成交价进行计收。

(二)国有建设用地协议出让

符合协议方式出让条件的国有建设用地,委托土地估价中介机构评估宗地评估价,宗地评估价与宗地所在区片或所在级别修正后基准地价对比,取其价高者作为价格作参考,经集体决策程序确定协议出让地价款进行计收。

(三)国有建设用地划拨

以划拨方式供地的政府出资兴办的非营利性公共设施、医卫慈善、教育、公园与绿地、市政道路等用地,不再委托土地估价中介机构评估,根据宗地实际用地成本拟定划拨地价款,经集体决策程序后进行计收。

以划拨方式供地的国有建设用地,地价参照宗地所在地段对应用途的区片基准地价或级别基准地价标准计收,实际用地成本高于对应用途区片基准地价或级别基准地价标准的,按实际用地成本拟定划拨地价款,经集体决策程序后进行计收。

(四)国有建设用地租赁

以租赁方式供地的国有建设用地,委托土地估价中介机构评估宗地评估价,宗地评估价与宗地所在区片或所在级别修正后基准地价对比,取其价高者确定土地租金起始价,以土地市场交易确定实际的成交价进行计收。

(五)国有建设用地补交地价

已划拨国有建设用地补办出让、已出让国有建设用地调整容积率、改变用途、延长土地使用年限等类型按整宗地补交地价的,委托土地估价中介机构评估宗地评估价,宗地评估价与宗地所在区片或所在级别修正后基准地价对比,取其价高者确定需补交地价进行计收。

单元房补交地价不再委托土地估价中介机构评估,直接根据宗地所在区片或所在级别修正后基准地价确定需补交地价进行计收。

第五条  出让地价

(一)公开出让

国有建设用地采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让的,以公开方式委托1家土地估价中介机构评估确定宗地评估价,宗地评估价与宗地所在区片或所在级别修正后基准地价对比,取其价高者作为集体决策的基础依据。

为扶持第三产业发展,鼓励建设城市商贸综合体,商服用地集中强度符合条件的,在评估出让底价时可按商服用地开发强度表的修正系数进行修正。

附表               商服用地开发强度表

开发集中度系数(X)

修正系数

X<2.0

1.0

2.0≤X<5.0

0.9

5.0≤X<9.0

0.8

X≥9.0

0.7

注:开发强度系数(X)=商服建筑面积/纯商服建筑物占地面积

建筑物占地面积以外墙(底层勒脚以上)的外围水平面积计算。

(二)协议出让

国有建设用地符合协议方式出让的,除“三旧”改造项目以公开方式委托5家土地估价中介机构评估,剔除最高和最低的评估结果,余下3个评估结果取其平均值作为宗地评估价外,其余以公开方式委托1家土地估价中介机构评估确定宗地评估价。宗地评估价与宗地所在区片或所在级别修正后基准地价对比,取其价高者作为集体决策的基础依据。

“三旧”改造项目采用协议出让的,商服用地的出让价可按商服用地开发强度表的修正系数进行修正。

(三)特殊出让方式

为切实降低工业企业用地初始成本,扩大工业用地有效供给,工业用地可采用弹性年期出让、先租后让等方式供应,涉及地价计收的方法如下:

1.弹性年期出让

对于采取弹性年期出让方式供应工业用地的,按相应出让方式确定法定最高使用年期的宗地对比后最高价,按照出让年期与工业用地可出让最高年期的比值确定年期修正系数,确定弹性年期出让起始价。具体修正公式如下:

宗地地价=法定最高使用年期宗地对比后最高价×(弹性出让年期÷法定最高使用年期)

2.先租后让

对于采取先租后让方式供应工业用地的,土地使用年限最长不得超过50年。出让年限按“2+3+N”原则确定,其中2年为基建租赁期,3年为投产租赁期,N年为出让期。按相应出让方式确定法定最高使用年期的宗地对比后最高价作为先租后让起始价,以土地市场交易实际成交价按照年期修正系数确定土地租金和后续出让地价款。

先租后让底价=(租赁年期+出让年期)÷50×宗地对比后最高价

土地租赁期间总租金根据最终成交价金额进行修正后确定,即:

总租金=[租赁期÷(租赁年期+出让年期)]×成交价

每年租金=总租金÷租赁期

租赁期满后,承租人符合约定条件可采取出让方式取得剩余年期的国有建设用地使用权,后续出让价款为最终成交价减去租赁年期间交租金。即:后续出让金=成交价-总租金。

第六条  租赁价格

采取租赁方式供地的国有建设用地,经以公开方式委托1家土地估价中介机构评估法定最高使用年期的宗地评估地价,宗地评估地价与宗地所在区片或所在级别修正后相应用途基准地价对比,取其价高者作为土地租赁起始价,以土地市场交易确定实际的成交价进行计收。具体修正公式如下:

年期修正系数=租赁年期÷法定最高出让年限

土地租赁期间总租金=(租赁年期÷法定最高出让年限)×对比后最高价

第七条  补交地价

划拨国有建设用地补办出让,已出让的国有建设用地调整容积率、改变用途、延长土地使用年限等类型需要补交地价的,以公开方式选取5家土地估价中介机构评估需补交地价,剔除最高和最低的评估结果,余下3家评估结果取其平均值作为宗地评估补缴价,与以下第(一)(二)(三)(四)点计算的修正后基准地价对比,取其高值计收需补交的地价。属于单套商服、住宅建筑物按整宗地补交地价的,委托1家土地估价中介机构评估确定宗地评估价,单元房补缴地价不再委托土地估价中介机构评估,直接根据以下公式计算的修正后基准地价按相应补缴比例确定需补交地价。

(一)划拨土地补办出让

属划拨商服、住宅用途未开发建设的历史遗留用地,需经批准并补交地价后才可继续开发建设。划拨土地(宗地)需补交地价后才可分割发证(建筑物分割为单元发证)。

划拨用地经批准补办出让手续,若共用宗地有部分已补办出让设定使用年限的,按已确定的使用年限处理,未设定土地年限的按批准用途法定最高年限确定。

宗地含有两种或两种以上不同用途的,分别按不同用途面积和标准计算后,再合计总价。若宗地为商服、住宅混合用途但无法确定各用途面积的,则统一按商服用途占20%、住宅用途占80%的比例进行计算后,再合计总价。若宗地为商服、住宅、工业或其他用地混合用途但无法确定各用途面积的,则统一按各用途均等比例进行计算后,再合计总价。宗地用途如涉及历史遗留问题,需依据《必威体育:自然资源局必威体育:印发<必威体育:不动产登记历史遗留问题处理意见(试行)>的通知》(开自然资字〔2019〕189号)文件确定土地用途。

1.商服用地

(1)以划拨方式取得的商服宗地,按原批准用途补办出让手续的,按以下公式计算修正后的基准地价的40%确定,经对比宗地评估补缴价,取其高值为需补交地价。

城区商服用地(宗地)基准地价=商服用地区片基准地价×商服容积率修正系数×商服建筑面积×商服年期修正系数

乡镇商服用地(宗地)基准地价=商服用地级别基准地价×商服容积率修正系数×商服用地面积×商服年期修正系数

当宗地整体容积率小于1.0时,商服建筑面积按商服用地面积取值。

以划拨方式取得的单套商服建筑物(单元)用地,按原批准用途补办出让手续的,按以下公式计算商服用地修正后基准地价,按该地价的15%确定需补交地价。

城区单套商服建筑物(单元)补交地价=商服用地区片修正后基准地价×15%=商服用地区片基准地价×商服楼层修正系数×商服建筑面积×商服年期修正系数×15%

乡镇单套商服建筑物(单元)补交地价=商服用地级别修正后基准地价×15%=商服用地级别基准地价×商服楼层分配系数×单元分摊的用地面积×商服年期修正系数×15%

其中,位于商服路线价的临街商服用途单套商服建筑物(单元),按商服路线价标准计算(不区分是否超出路线价标准深度;临两条或以上路线价的,按路线价高者确定);不属于商服路线价区段的单套商服建筑物(单元),城区的按所在地段商服用地区片基准地价计算,乡镇的按所在地段级别基准地价计算。

2.住宅用地补交地价

(1)以划拨方式取得的住宅宗地,按原批准用途补办出让手续的,按以下公式计算修正后的基准地价的40%确定,经对比宗地评估补缴价,取其高值为需补交地价。

城区住宅用地(宗地)基准地价=住宅用地区片基准地价×住宅容积率修正系数×住宅建筑面积×住宅年期修正系数

乡镇住宅用地(宗地)基准地价=住宅用地级别基准地价×住宅容积率修正系数×住宅用地面积×住宅年期修正系数

(2)以划拨方式取得的单套住宅建筑物(单元)用地,按原批准用途补办出让手续的,按以下公式计算住宅用地修正后基准地价,按该地价的15%确定需补交地价。

城区单套住宅建筑物(单元)补交地价=住宅用地区片修正后基准地价×15%=住宅用地区片基准地价×住宅建筑面积×住宅年期修正系数×15%

乡镇单套住宅建筑物(单元)补交地价=住宅用地级别修正后基准地价×15%=住宅用地级别基准地价×单元分摊的用地面积×住宅年期修正系数×15%

3.工业用地补交地价

(1)以划拨方式取得的工业宗地,按原批准用途补办出让手续的,按以下公式计算修正后的基准地价的40%确定,经对比宗地评估补缴价,取其高值为需补交地价。

城区工业用地(宗地)基准地价=工业用地区片基准地价×工业用地面积×工业年期修正系数

乡镇工业用地(宗地)基准地价=工业用地级别基准地价×工业用地面积×工业年期修正系数

(2)以划拨方式取得的工业厂房(单元)用地,按原批准用途补办出让手续的,按以下公式计算工业用地修正后基准地价,按该地价的40%确定需补交地价。

城区工业厂房(单元)补交地价=工业用地区片修正后基准地价×40%=工业用地区片基准地价×厂房单元分摊的用地面积×工业年期修正系数×40%

乡镇工业厂房(单元)补交地价=工业用地级别修正后基准地价×40%=工业用地级别基准地价×厂房单元分摊的用地面积×工业年期修正系数×40%

4.公共服务项目用地补交地价

(1)以划拨方式取得的公共服务项目宗地,按原批准用途补办出让手续的,按以下公式计算修正后的基准地价的40%确定,经对比宗地评估补缴价,取其高值为需补交地价。

类别一:城区公共服务项目用地(宗地)基准地价=公共服务项目用地区片基准地价×公共服务项目用地建筑面积×公共服务项目用地容积率修正系数×公共服务项目用地类型修正×公共服务项目用地年期修正系数

乡镇公共服务项目用地(宗地)基准地价=公共服务项目用地级别基准地价×公共服务项目用地面积×公共服务项目用地容积率修正系数×公共服务项目用地类型修正×公共服务项目用地年期修正系数

类别二:城区公共服务项目用地(宗地)基准地价=公共服务项目用地区片价基准地价×公共服务项目用地面积×公共服务项目用地类型修正×公共服务项目用地年期修正系数

乡镇公共服务项目用地(宗地)基准地价=公共服务项目用地级别价基准地价×公共服务项目用地面积×公共服务项目用地类型修正×公共服务项目用地年期修正系数

(2)以划拨方式取得的公共服务建筑物(单元),按原批准用途补办出让手续的,按以下公式计算公共服务用地修正后基准地价,按该地价的40%确定需补交地价。

类别一:城区公共服务项目用地(单元)补交地价=公共服务项目用地区片修正后基准地价×40%=公共服务项目用地区片基准地价×公共服务项目用地单元建筑面积×公共服务项目用地类型修正×公共服务项目用地年期修正系数×40%

乡镇公共服务项目用地(单元)补交地价=公共服务项目用地级别修正后基准地价×40%=公共服务项目用地级别基准地价×公共服务项目用地单元分摊的用地面积×公共服务项目用地类型修正×公共服务项目用地年期修正系数×40%

类别二:城区公共服务项目用地(单元)补交地价=公共服务项目用地区片修正后基准地价×40%=公共服务项目用地区片基准地价×公共服务项目用地单元分摊的用地面积×公共服务项目用地类型修正×公共服务项目用地年期修正系数×40%

乡镇公共服务项目用地(单元)补交地价=公共服务项目用地级别修正后基准地价×40%=公共服务项目用地级别基准地价×公共服务项目用地单元分摊的用地面积×公共服务项目用地类型修正×公共服务项目用地年期修正系数×40%

5.上述用途以外的其他用地,对照《其他用地价格参照系数表》的用途按上述1、2、3、4点的规定计收需补交地价。

(二)调整容积率补交地价

1.商服、住宅、公共服务项目用地(类别一)

经自然资源主管部门批准增加容积率或竣工验收时经自然资源主管部门核定实际建筑面积超出原批准建筑面积需补交地价的,按以下方法确定需补交地价:

(1)原土地出让合同已约定补交地价款方式的,从其约定。

(2)原土地出让合同未约定补交地价款方式的,按照第七条第(一)点所列商服、住宅、公共服务项目用地(类别一)(宗地)基准地价计算公式计算的地价,该地价与原出让成交价(已转让的按转让价)的综合楼面价核算的地价比较,取价高者作为集体决策的重要参考依据:

①调整用途结构但不增加容积率

按照第七条第(一)点商服、住宅、公共服务项目用地(类别一)(宗地)基准地价计算公式计算规划调整前后用途的地价差额部分,经对比宗地评估价,差额部分取其价高者为需补交地价,地价减少的政府不予退回。

②调整用途结构且增加容积率

原容积率内的用途结构调整,按照上述调整用途结构但不增加容积率的计算方法计算;增加容积率部分,按照第七条第(一)点所列商服、住宅、公共服务项目用地(类别一)(宗地)地价计算公式计算出增加容积率部分各用途的地价之和,经对比宗地评估价,取其价高者为需补交地价。

商服、住宅、公共服务项目用地(类别一)出让时未明确规划设计条件的,由自然资源主管部门核定规划条件,需补交地价的按上述有关规定补交地价款。

2.工业、公共服务项目用地(类别二)

工业、公共服务项目用地(类别二)出让期限内,在符合规划、不改变土地用途的前提下增加容积率,不计收土地价款。

工业用地建成后行政办公及生活服务设施用地面积超过项目总用地面积7%的,超出部分,按第七条第(一)点所列商服、住宅用地基准地价公式计算,经对比宗地评估价,取其价高者为补交地价,补交地价后土地用途仍为工业用途。

(三)改变土地用途补交地价

以出让方式取得的国有建设用地经批准改变土地用途,按以下标准补交地价,土地使用年限按改变用途后的法定最高年限确定,土地使用年限起算时间不变。

1.高地价用途调整为低地价用途,减少的地价政府不予退回。

2.已出让的商服变更用途为住宅或者已出让的住宅变更用途为商服补交地价的,按第七条第(一)点所列商服、住宅用地地价计算公式计算出规划调整前后用途的地价差额部分,经对比宗地评估价,差额部分取其价高者为需补交地价,地价减少的,政府不予退回。

3.商服、住宅以外的其他用地及已出让的工业、公共服务项目用地,变更为商服、住宅用途补交地价的,按第七条第(一)点所列商服、住宅用地地价计算公式计算出规划调整后用途的地价,经对比宗地评估价,取其价高者的40%为需补交地价。原用途的地价不予扣减。

以上改变用途用地补地价,按宗地改变用途的,套用宗地地价计算公式,按单元改变用途的,套用单元地价计算公式。

(四)延长土地使用年期补交地价(不适用于土地使用年期届满后的续期补缴地价)

以出让方式取得的国有建设用地,未到期的原则上不予延长,经批准延长土地使用年限的,应重新签订国有建设用地土地使用权出让合同或签订补充合同,并按以下方式补交地价款:

1.商服用地

按第七条第(一)点所列商服用地(宗地)地价计算公式计算宗地的基准地价,经对比宗地评估价,取其价高者按延长土地使用年限修正系数确定为需补交地价。

商服用地(宗地)补交地价=对比后最高价×延长土地使用年限修正系数

单套商服建筑物(单元)补交地价=按第七条第(一)点所列单套商服建筑物(单元)地价计算公式计算的地价×延长土地使用年限修正系数

2.住宅用地

按第七条第(一)点所列住宅用地(宗地)地价计算公式计算宗地的基准地价,经对比宗地评估价,取其价高者按延长土地使用年限修正系数确定为需补交地价。

住宅用地(宗地)补交地价=对比后最高价×延长土地使用年限修正系数

单套住宅建筑物(单元)补交地价=按第七条第(一)点所列单套住宅建筑物(单元)计算公式计算的地价×延长土地使用年限修正系数

3.工业用地

按第七条第(一)点所列工业用地(宗地)地价计算公式计算宗地的基准地价,经对比宗地评估价,取其价高者按延长土地使用年限修正系数确定为需补交地价。

工业用地(宗地)补交地价=对比后最高价×延长土地使用年限修正系数

工业厂房单元补交地价=按第七条第(一)点所列工业厂房单元地价计算公式计算的地价×延长土地使用年限修正系数

4.公共服务项目用地

按第七条第(一)点所列公共服务项目用地(宗地)地价计算公式计算宗地的基准地价,经对比宗地评估价,取其价高者按延长土地使用年限修正系数确定为需补交地价。

公共服务项目用地(宗地)补交地价=对比后最高价×延长土地使用年限修正系数

公共服务项目用地单元补交地价=按第七条第(一)点所列公共服务项目用地单元地价计算公式计算的地价×延长土地使用年限修正系数

5.上述用途以外的经营性用地,参照必威体育:最新公布的基准地价成果修正体系里的《其他用地价格参照系数表》,按上述1、2、3、4点的规定计收需补交地价。

综合用途用地先计算各用途延长年限地价需补交地价,各用途需补交地价之和为综合用途延长年限需补交地价。

6.延长土地使用年限修正系数

延长土地使用年限修正系数=延长年限÷批准用途法定最高年限

延长土地使用年限计收地价时,公式中的年期修正系数按各用途的法定最高年限确定。

第八条  计价面积和土地用途的确定

(一)出让建设用地使用权的用途类别根据自然资源主管部门批准规划设计条件的用地性质或建设工程规划许可的建筑功能,对照现行《土地利用现状分类》确定。

(二)多种土地用途或建筑功能的,按不同用途或功能建筑面积或用地分摊面积分别计算求和。

(三)已办理不动产权证书的,按照不动产权证书记载的建筑面积计收地价(如已发不动产权证书与最新实测不一致的,按照最新实测面积计收);未办理竣工验收的,按申请合同履约复核时点的建筑面积计收地价,申请合同履约复核时点的建筑面积参照现行的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》(GB/T17986.1-2000)规定,具体面积认定参照竣工验收的房产测绘报告。

(四)涉及历史遗留问题的计价面积参照《必威体育:自然资源局必威体育:印发<必威体育:不动产登记历史遗留问题处理意见(试行)>的通知》(开自然资字〔2019〕189号)进行认定,相关文件如有更新则按最新的文件处理。

第九条享受优惠政策取得的国有建设用地符合转让条件的,转让时应经批准并按规定补交地价款。原出让时有约定的,从其约定;原出让时未约定的,按当时优惠的金额补交地价。

第十条 出让时未约定各用途结构比例的已建成历史商住用地,在不超过原批准容积率的前提下,经规划部门批准各用途结构比例的,不再计收补缴地价款。

第十一条本规定自2022年7月1日开始施行,试行3年。

公开方式:主动公开


必威体育:人民政府办公室人秘股               2022年5月9日印发

联系人:薛皓元         联系电话:0750-2257701


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